Lyginamasis metodas. Nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodai
Pasaulio praktikoje nekilnojamojo turto vertinimo srityje naudojami trys metodai:
- lyginamoji ar rinka;
- brangus;
- pelningas.
Metodikos pasirinkimas labai priklauso nuo objektovertinimas ir tikroji situacija, susidariusi aplink konkretaus tipo nekilnojamąjį turtą. Tačiau patikimiausias būdas vis dar laikomas lyginamuoju metodu nustatant numatomą vertę.
Pagrindiniai lyginamojo vertinimo principai
Lyginamasis metodas - rinkodaros metodas turto turto rinkos vertei nustatyti. Įvertintas nekilnojamasis turtas yra lyginamas su panašiomis savybėmis.
Vertinimas grindžiamas šiais principais:
- Pasiūla ir paklausa. Šie du rodikliai yra neatskiriamai susiję, ribotas pasiūlymų skaičius sukuria tam tikrą paklausą, ir atvirkščiai, kuo daugiau pasiūlymų, tuo mažesnė paklausa.
- Pakeitimas. Nė vienas pirkėjas nebus sumokėjęs didelės kainos, jei panašių savybių turtas pasidaro mažesnis.
Rinkos vertės sąvoka yra beveik identiškapusiausvyros kainos samprata. Pusiausvyros kaina yra kiekybinių charakteristikų ir kainų nustatymo veiksnių rinkinys, kuris lemia palyginamo objekto pasiūlą ir paklausą.
Pagrindiniai kriterijai palyginamų savybių pasirinkimui nustatyti nekilnojamojo turto vertę
Elementai, į kuriuos atsižvelgiama palyginimeanalizė, didžiulis skaičius ir jų derinys beveik lygus begalybės. Todėl analizė apsiriboja tam tikrais veiksniais, kurie tiesiogiai įtakoja kainodarą.
Palyginimo elementai. Teisių kokybė
Bet kokia apkrova ar servitutassumažinant vertinto objekto vertę. Tai reiškia, kad bet koks nuosavybės teisės apribojimas yra kainų mažinimas. Jei vertinto objekto, palyginti su panašiais objektais, nėra tokių trūkumų, kaina, atvirkščiai, didėja.
Dėl žemės sklypų prieinamumo servitutais - nevienintelis mažinimo veiksnys. Vertinant išlaidas yra labai svarbu, perduoda nuosavybės teisę į žemę arba teisę į nuomą, nuolatinį naudojimą. Paskutinės dvi teisės yra susijusios su mažėjančiais veiksniais. Labai svarbu, ar žemė turi tam tikrų apribojimų dėl tolesnių sandorių su ja.
Pardavimo sąlygos
Tokios sąlygos yra įvertintos, jei vertinamas objektas turi savybes parduodant.
Bankrotas klasifikuojamas kaip mažėjantis koeficientaspardavėjas skuba atlikti pardavimo sandorį, nes nekilnojamojo turto rinkos objekto ekspozicijos laikas yra sąmoningai sumažintas palyginti su panašiais objektais.
Vertinimą labai įtakoja šeimos ryšiai, partnerystės, nors sunku įvertinti šią riziką.
Jei pardavėjas ir pirkėjas yra susiję su nuomasantykiai, ir planuojama sudaryti tarp jų sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį, kad, norint sutaupyti mokesčių mokėjimus, numatoma vertė bus natūraliai mažesnė. Tokiu atveju motyvacija yra ta, nes sandorio šalys yra susietos su kitais ne rinkos santykiais, todėl pardavėjas iš tikrųjų skolina pirkėją. Panaši situacija atsiranda, jei sandoris yra pasirinktas.
Padidinti numatomą gyvenamojo būsto vertęnekilnojamasis turtas gali paskatinti gauti valstybės subsidiją infrastruktūros plėtrai. Numatyto lengvatinio skolinimo dydis priklauso nuo skirtumo tarp lengvatinio ir rinkos skolinimo.
Rinkos sąlygos
Koregavimas gali būti mažinamas, jei yra panašus nekilnojamojo turto ir eksperto rinkos vertės skirtumas.
Atliekant vertinimą taip pat galima atsižvelgti į funkcinio tikslo pasikeitimą, nes jis daro įtaką pasiūlos ir paklausos santykiui.
Būsto vieta
Kainų veiksnių didinimas | Sąnaudų mažinimo veiksniai |
Prestižinis regionas Kitų gyvenamųjų namų savininkų statusas Zapovedennost zona Automobilių stovėjimo aikštelė Prieinamumas prie transporto magistralių Architektūros paminklų ir kitų paminklų buvimas Poilsio zona netoli turto Unikalios pastato architektūros savybės | Atstumas nuo centrinės miesto dalies Maisto parduotuvių stygius pėsčiomis Atstumas nuo mokyklos ir ikimokyklinio ugdymo įstaigų Blogos aplinkos sąlygos regione Turimi gamyklos ir sandėliavimo patalpos netoli nuosavybės, sąvartynai |
Fiziniai veiksniai (žemės sklypams)
Palyginamasis žemės sklypo vertinimo metodas apima turto savybių rinkimą:
- dydis;
- forma;
- geologija;
- topografija;
- pasirengimo lygis, ty ar žemė buvo išvalyta iš augalijos, ar pažeidimai buvo pašalinti;
- kokybiniai dirvožemio dangos indeksai.
Didžiausias dėmesys nusipelno buvimo arkalvų arba šlaitų, uolienų ar griovių nebuvimas. Svarbu, kokia yra žemės gelmė, jos stiprumas, požeminio vandens prieinamumas. Labai svarbu, ar yra informacijos apie galimą mineralų atsiradimą. Jei informacija bus patvirtinta, ateityje žemė bus apsunkinta.
Vertinamo objekto bendrosios savybės
Rinkos lyginamasis metodas yra objektų vertės didinimo charakteristikų tyrimas. Tai apima:
- pastato ar kambario dydis;
- pastato aukštis;
- pagalbinių patalpų prieinamumas ir plotas;
- lubų aukštis.
Vertė yra ir medžiaga, iš kurios ji buvo pastatytapastatas, tuo modernesnė ir patikimesnė, tuo didesnė nekilnojamojo turto vertė. Ne paskutinė vieta yra visa pastato išvaizda, remonto galimybė ir patogi prieiga. Jei įėjimas yra iš kiemo, tai bus mažėjantis veiksnys.
Nepakankamas remontas yra pasiteisinimasįvertinimo ataskaitos pakeitimai. Toks skaičiavimas atliekamas pagal remonto ar restauravimo darbų išlaidas, atsižvelgiant į pelną, kurį verslininkas gaus iš investicijų į statybą ar remontą.
Ekonominiai veiksniai
Lyginamasis požiūris į nekilnojamąjį turtą yra apskaitaGalima sutaupyti energijos išteklių eksploatavimo metu. Pastovus komunalinių paslaugų kainų padidėjimas leidžia žmonėms nuolat galvoti apie taupymą ir alternatyvių energijos šaltinių naudojimą.
Visų pirma šis veiksnys yra svarbus, jei objektasyra įsigyta tolimesnei nuomai. Kuo didesnis pajamų ir sąnaudų santykis su pastato ar patalpų eksploatavimu, tuo mažesnė grynųjų pajamų iš nekilnojamojo turto nuomos grąža.
Ši kategorija apima skaitiklių buvimo ar nebuvimo rodiklį ir tai, ar buvo imtasi priemonių šilumos nuostolių kiekybei sumažinti.
Kiti rodikliai
Vertinimas apima buvimo ar nebuvimo registravimąpaslaugos elementai. Paprasčiausias pavyzdys yra tai, ar namuje yra liftas, ar ne. Visų ryšių, visų pirma susijusių su vietine sistema, buvimas ar jų visiškas arba dalinis nebuvimas. Jei yra per daug trūkumų, tada korekcija atliekama mažėjimo kryptimi. Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas pagal įvairius rodiklius.
Atsiskaitymo etapai
Visi skaičiavimai pagal lyginamąjį metodą grindžiami atvirojo šaltinio informacija apie neseniai atliktus sandorius su panašiu nekilnojamuoju turtu.
Vertinimo etapai:
- Analogiškų pasiūlymų tam tikrame nekilnojamojo turto segmente tyrimas, pastaruoju metu parduodamų panašių objektų identifikavimas.
- Surinkta informacija analizuojama, o atskirai kiekvienas pasiūlymas yra lyginamas su įvertintu turtu.
- Izoliacija kainodaros ypatybės, pakeitimus vertinimo ataskaitą.
Koreguotos kainos koregavimas ir galutinių sąnaudų apskaičiavimas lyginamuoju metodu.
Lyginamojo požiūrio privalumai
Visų pirma, šis metodas leidžia atspindėti tik tipiškų pirkėjų ir pardavėjų nuomonę.
Vertinimas atsispindi dabartinėse kainose, atsižvelgiant į finansinių sąlygų pokyčius ir netgi infliacinius procesus. Vertinimas visuomet yra statiškai pagrįstas.
Norint įvertinti konkrečią nuosavybę, jums nereikia studijuoti visos nekilnojamojo turto rinkos, bet tik panašiomis savybėmis. Procesas yra labai paprastas, patikimas rezultatas.
... ir trūkumai
- Sunku sužinoti faktines kainas.
- Visiškai priklausoma nuo nekilnojamojo turto rinkos veiklos ir stabilumo.
- Suderinti duomenis, jei panašūs objektai labai skiriasi pardavimo požiūriu.
Baigiamajame darbe
Lyginamojo požiūrio esmė vertinantnekilnojamasis turtas yra aiškus tiek pirkėjui, tiek pardavėjui. Ši technika leidžia šalims ištirti nekilnojamojo turto rinką ir įsitikinti, kad jos nepastengė. Vertinimas gali būti atliekamas remiantis jau atliktais sandoriais arba kitų pardavėjų pasiūlymais. Bet kokiu atveju lyginamoji technika yra panašaus nekilnojamojo turto duomenų sisteminimas ir palyginimas. Svarbiausia, kad panašių palyginamų objektų atrankos palyginimui būtų atsižvelgiama į ypatingus ar neįprastus veiksnius, pavyzdžiui, įkeitimo atšaukimo grėsmę, taisyklių pakeitimus vietiniu lygiu ar paskolos sutarties sąlygų nesilaikymą, prievartos elementų buvimą.
